Dự án Bất động sản và các khái niệm từ A đến Z

Dự án Bất động sản là gì?

Dự án Bất động sản được hiểu là tập hợp hoạt động có liên quan đến nhau trong ngành Bất động sản như hoạt động xây dựng, kinh doanh hoặc sở hữu các tài sản bất động như nhà ở, căn hộ, đất nền, trung tâm thương mại, khu công nghiệp .v.v.v.

Dự án Bất động sản The Park Avenue - Chủ đầu tư Novaland

Mục đích của các dự án Bất động sản là tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư, giải quyết các vấn đề chỗ ở cho người dân. Phát triển dự án bất động sản có giúp tăng giá trị cho các tài sản bất động sản trong khu vực.

Xem thêm; Thông tin dự án Prime Thái nguyên

Chủ đầu tư Bất động sản là ai?

Chủ đầu tư bất động sản là một pháp nhân chịu trách nhiệm về việc đầu tư và phát triển dự án bất động sản. Chủ đầu tư cũng có trách nhiệm quản lý quá trình xây dựng và kinh doanh dự án. Chủ đầu tư một dự án bất động sản được xác định qua Văn Bản công nhận Chủ Đầu Tư do UBNDTP duyệt.

Khi quyết định đầu tư vào một dự án Bất động sản, Chủ đầu tư phân tích các yếu tố như thị trường, lợi nhuận, tài chính và rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư.

Quyết định Công nhận Chủ đầu tư

Đây là văn bản pháp lý do UBNDTP, UBND cấp tỉnh ban hành (phê duyệt) (Luật Nhà Ở, Luật Đầu Tư). Quyết Định Công Nhận Chủ Đầu Tư thường đi kèm Quyết Định Chấp Thuận Đầu Tư, là một trong những bước đầu trong việc đầu tư xây dựng một dự án

Cách hiểu đơn giản: Công nhận pháp nhân đó/cty đó là chủ đầu tư của miếng đất đó, khu đất đó để chính thức triển khai các hoạt động đầu tư, xây dựng, và phát triển bất động sản tại khu đất, khu vực đó

Quy hoạch 1/2000

Quy hoạch chi tiết 1/2000 lập ra với mục đích định hướng quy hoạch cho một đô thị nhằm quản lý cả một khu vực rộng lớn trong đô thị. Nội dung chủ yếu là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi các nhà thầu phải chỉ ra được các ô phố với chức năng sử dụng khách nhau và phải thể hiện được chỉ tiêu của các ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, độ cao tối thiểu của các tầng, chỉ giới xây dựng của công trình

Quy hoạch 1/500

Quy Hoạch Chi Tiết Tỉ Lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá QH chi tiết tỉ lệ 1/2000. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Quy hoạch chi tiết hoá đến từng công trình, các điều kiện, yếu tố dùng để tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan

Đây là một trong những bước quan trọng đầu tiên để Chủ đầu tư có cơ sở triển khai kinh doanh dự án

Quyết định giao đất

Quyết định giao đất là văn bản pháp lý, do cơ quan nhà nước ban hành. (Luật Đất Đai). Quyết định giao đất mang bản chất của một quyết định hành chính với tính chất trao quyền sử dụng đất cho người người sử dụng đất/chủ đầu tư dự án, thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Quyết Định Giao Đất qui định đối tượng được giao đất, hình thức giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng. Đây cũng là bước thực hiện sau khi hoàn thành thủ tục xin chấp thuận đầu tư dự án (thường là sau khi Chủ Đầu Tư thực hiện việc đền bù giải tỏa xong).

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Từ khái niệm trên cho thấy tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, được áp dụng khi được Nhà nước:

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất công) o Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Công nhận quyền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất. Tùy từng trường hợp mà có những quy định cụ thể đối với tiền sử dụng đất

Xem thêm nội dung chi tiết tại: Luật đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ- CP và Thông tư 76/2014/TT-BTC

Thiết kế cơ sở

Được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. Đây là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

Thiết kế cơ sở: xin ý kiến của cơ quan thẩm quyền để tiếp theo xin cấp giấy phép Xây Dựng:

Công trình chung cư cấp đặc biệt, cấp I (trên 20 tầng): Bộ Xây dựng có ý kiến về TKCS; SXD cấp GPXD

Công trình chung cư cấp II: Sở xây dựng có ý kiến TKCS và cấp GPXD

Dự án nhà thấp tầng: Sở GTVT có ý kiến về hồ sơ TKCS hạ tầng; không cần xin GPXD

Giấy phép xây dựng

Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. (luật xây dựng 50/2014/QH13). Đây là bước cuối cùng của giai đoạn thực hiện đầu tư, hoàn tất thủ tục pháp lý cơ bản chứng minh tính khả thi của dự án

Tầm quan trọng của giấy phétp xây dựng được thể hiện khi là một trong những văn bản quan trọng nhất trong việc thực hiện phát triển dự án, tiền đề để chính thức xúc tiến việc bán hàng với hình thức cho khách hàng đặt cọc và là cột mốc để đánh dấu dự án được phép bắt đầu triển khai xây dựng

Nhà thầu xây dựng

Là tổ chức tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng (Luật Xây Dựng).Tổng thầu xây dựng thực hiện hợp đồng EPC (Engineering, Procurement and Construction) thực hiện thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công (NĐ59/2015/NĐ-CP). Ngoài ra, Tổng thầu chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình thi công vs chia gói thầu: móng cọc, hầm, thân, M&E, hoàn thiện, v.v...

Một số nhà thầu xây dựng hạng A hiện nay: Hòa Bình, CotecCons. Những nhà thầu xây dựng hạng A thường được sử dụng để làm thương hiệu cho một dự án Bất động sản.

Đơn vị tư vấn thiết kế

Là đơn vị chịu trách nhiệm tư vấn thiết kế các hạng mục của dự án. Có 4 hạng mục chính thường cần công ty tư vấn thiết kế nước ngoài: quy hoạch, cảnh quan, kiến trúc, và nội thất

Tâm lý người mua nhà Việt Nam: đơn vị tư vấn thiết kế nước ngoài thường sẽ làm tốt hơn, thể hiện dự án đẳng cấp hơn và các Chủ Đầu Tư thường có khuynh hướng chọn đơn vị tư vấn nước ngoài. Chi tiết hơn, các công ty tư vấn thiết kế Singapore thường được chọn hơn

Các công ty tư vấn Quốc Tế thường gặp: Ong & Ong, CPG, Aedas, Surbana

Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất công trình kiến trúc xây dựng của tầng trệt trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh...).

Diện tích sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng (GFA: Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng mái tum (QCVN3/2009/BXD)

Đây là thông số được Chủ đầu tư sử dụng để tính tổng mức đầu tư xây dựng cho toàn dự án. Nôm na được hiểu: là tổng diện tích xây dựng tính trên mặt bàn sàn

Đối với nhà phố: được dùng để tính tổng giá trị xây dựng = Đơn Giá Xây Dựng x Tổng Diện Tích Xây Dựng

Diện tích sử dụng

Diện tích sử dụng (NFA: Net Floor Area) được xác định bằng tổng diện tích thông thuỷ, không bao gồm diện tích giao thông, qui định chi tiết theo Thông tư số 5/BXD/ĐT

Nôm na: là diện tích xây dựng trừ đi diện tích không bán được. thông số có ý nghĩa đối với người mua nhà, thuê nhà và cũng là diện tích sẽ được thể hiện trên sổ hồng căn hộ (Giấy CNQSHCC)

Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là tỉ lệ của tổng diện tích sàn xây dựng của công trình, trừ các tầng hầm và tầng mái, trên tổng diện tích lô đất

Đối với Chủ Đầu Tư, hệ số sử dụng đất càng cao thì Chủ Đầu Tư càng “thích”, vì khả năng khai thác dự án càng tốt

Đối với các dự án chung cư, cao tầng, hệ số sử dụng đất trên 5 là tốt

Chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác

Diện tích cây xanh

Chỉ tiêu đất cây xanh đô tính trên tỉ lệ đầu người được thể hiện trong đồ án Qui hoạch và được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Tỉ lệ đất cây xanh sử dụng công cộng tối thiểu qui định trong QC01/2014

Tỉ lệ đất cây xanh được thể hiện ở Bảng thống kê cơ cấu sử dụng đất

Phần móng, cọc công trình

Là phần hoàn thiện cơ bản nhất của một công trình. Quy trình:

- Test thử cọc

- Đóng cọc

- Xây hầm (nếu có)

- Hoàn thiện móng, hầm

Chủ đầu tư chỉ được phép kí HĐMB với người mua nhà khi công trình đã nghiệm thu xong phần móng. (Theo: Luật Kinh doanh bất động sản). Thời gian trung bình hoàn thiện phần móng của một công trình dao động từ 4-6 tháng (không hầm) cho đến 9 tháng – 1.5 năm (có hầm, công trình lớn)

Chỉ tiêu dân số

Là tổng số dân tối đa cho 1 dự án, do UBND cấp Quận/Huyện đề xuất, quản lý. Chỉ tiêu dân số tối đa là căn cứ mang tính pháp lý khi Chủ đầu tư lập dự án đầu tư. Chỉ tiêu dân số của khu đô thị qui hoạch mới do Sở QHKTr cung cấp

Nhìn chung: chỉ tiêu dân số càng cao thì dự án càng có lợi về mặt thương mại

Trong giai đoạn sau này, để khai thác tính hiệu quả của dự án, Chủ Đầu Tư thường có khuynh hương “xin thêm” dân số cho dự án của mình. Xuất phát từ việc điều chỉnh diện tích căn hộ hay căn nhà nhỏ lại

Chỉ tiêu quy định cho 1 căn hộ từ 2-4 người, phụ thuộc vào số phòng ngủ

Chỉ tiêu quy định cho 1 nhà phố là từ 3-4 người

Mức độ hoàn thiện

Là hiện trạng công trình khi Chủ đầu tư chính thức bàn giao cho người mua nhà Mức độ hoàn thiện được qui định chi tiết trong HĐMB giao kết giữa Chủ đầu tư và người mua nhà. Hiện nay, Chủ đầu tư thường bán nhà với một trong 3 mức độ hoàn thiện sau:

Thô 100% (đối với căn hộ) và hoàn thiện mặt ngoài, thô bên trong (đối với nhà phố): có ngăn tường và không ngăn tường.

Hoàn thiện cơ bản: trần, tường, sàn, thiết bị vệ sinh, bếp cơ bản (không có tủ), máy lạnh rời

Hoàn thiện full (fully furnished): hoàn thiện cơ bản + full thiết bị vệ sinh phòng tắm (vách kích, hộp tủ), full bếp, tủ âm tường trong phòng ngủ, lò nướng, tủ lạnh âm tường, máy lạnh trung tâm âm tường, tủ giày dép

Diện tích sở hữu chung và riêng

Diện tích sở hữu riêng: là phần diện tích do người mua nhà sở hữu, được qui định rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Hồng). Luật Nhà Ở 65/2014/QH13

Diện tích sở hữu chung: Tất cả thành phần thuộc dự án, không thuộc diện tích sở hữu riêng - thể hiện trên sổ hồng cấp cho chủ nhà. (Luật nhà ở 65)

Phối cảnh tổng thể

Là bản vẽ minh hoạ ý tưởng chủ đạo của toàn bộ dự án. Phối cảnh tổng thể này sẽ ảnh hưởng đến việc quản lý, thiết kế và hoạt động của dự án, và cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư

Phối cảnh tổng thể dự án Bất động sản Rosa Luxury Villas

Mặt bằng tổng thể

Mặt bằng tổng thể dự án Bất động sản thể hiện đầy đủ hình dạng, vị trí, chức năng các công trình của dự án.

LAYOUT căn hộ

Là mặt bằng bố trí vật dụng của căn hộ. Layout căn hộ là một bản vẽ hoặc mô hình minh họa của căn hộ, bao gồm các thông tin về sắp xếp, kích thước và hướng của các phòng, khu vực chung và vị trí của các tiện nghi. Nó giúp cho người dùng có thể hiểu được cấu trúc của căn hộ.

Bảng vật liệu hoàn thiện

Bảng vật liệu hoàn thiện thể hiện chi tiết các cam kết về vật liệu hoàn thiện của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Đối với các dự án chất lượng, rõ ràng, phát triển bởi Chủ Đầu Tư uy tín, bảng vật liệu hoàn thiện sẽ nói chi tiết về xuất xứ và thương hiệu sản phẩm

Bảng tiến độ thanh toán

Là thoả thuận giữa Chủ đầu tư và người mua nhà về phân kì thanh toán

Thanh toán 95%

Là mức thanh toán tốt đa trước theo luật quy định, trước khi khách hàng được nhận “Sổ Hồng” (Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Căn Hộ)

Đối với khách hàng thanh toán 95%, thường Chủ Đầu Tư sẽ áp dụng một mức chiết khấu ưu đãi nhất định, thường tương đương với mức lãi suất tiết kiệm của phần tiền thanh toán trước

Theo Luật Quy Định, Chủ Đầu Tư chỉ được thu tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ / bàn giao nhà

Đối với trường hợp Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn phát triển dự án: Chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp khi khách hàng thanh toán đến 95% giá trị căn hộ / căn nhà

Vay ngân hàng

Ngày nay việc vay ngân hàng để mua Bất Động Sản là một hoạt động rất phổ biến trong giao dịch, không như trước đây

Khác với nhà phố hiện hữu thường ít khi khách hàng vay mua, nhà phố hoặc căn hộ thuộc dự án thì hoạt động vay mua diễn ra phổ biến

Khách hàng có thể thế chấp chính “Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai” để vay mua.

Khách hàng có thể vay lên đến 70% - 80% giá trị của bất động sản, với thời hạn trung bình 15-20 năm

Khách hàng có thể vay nhiều ngân hàng khác nhau, nhưng nhìn chung vay ngân hàng có hợp tác với Chủ đầu tư sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Ngân hàng hợp tác với Chủ đầu tư thường cũng sẽ là ngân hàng cho Chủ đầu tư vay để phát triển dự án

Đơn vị quản lý vận hành và phí quản lý

Đơn vị quản lý

Đơn vị quản lý toà nhà được Chủ đầu tư hoặc Ban Quản Trị Cư Dân thuê để quản lý, vận hành toà nhà

Đối với các dự án đang triển khai bán hàng hoặc bàn giao trong 1-2 năm đầu tiên: Chủ Đầu Tư sẽ chủ động thuê để quản lý

Đối với các dự án đã bầu Ban Quản Trị: BQT sẽ đề cử đơn vị Quản Lý trong Hội Nghị Nhà Chung Cư

Một vài đơn vị quản lý Quốc tế được các Chủ Đầu Tư sử dụng thường xuyên: Savills, CBRE, JLL, Colliers, Knight Frank, Okamura

Một vài Chủ Đầu Tư tự đứng ra quản lý thay vì thuê đơn vị quản lý: Vingroup, Novaland

Phí quản lý

- Là chi phí mà Chủ Căn Hộ / Căn Nhà phải trả hàng tháng cho các dịch vụ tại các khu căn hộ, khu compound cho các dịch vụ sử dụng như: tiền điện tiền nước khu vực sử dụng chung, chi phí bảo vệ, vệ sinh tòa nhà, chi phí vận hành chung, các tiện ích như hồ bơi, sân tennis v.v...

- Phí quản lý thường được tính trên m2 sử dụng của căn hộ / căn nhà

- Phí quản lý dao động từ khoảng 7,000 đồng / m2 (căn hộ bình dân) đến 20,000 đồng / m2 (căn hộ cao cấp)

- Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư được qui định tại điều 106 Luật nhà ở 2014, được yêu cầu ghi rõ trong HDMB

- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

- Phí quản lý không được sử dụng cho các mục đích bảo trì, bảo hành tòa nhà

Ban quản trị chung cư

Là thành phần được bầu ra từ đại diện cư dân tại các dự án sau khi Chủ Đầu Tư đã bán hết và bàn giao xong

Được Ủy Ban Nhân Dân Phường công nhận là ban đại diện để quản lý cư dân tại dự án đó. Tương đương với “Tổ Dân Phố” đối với nhà phố hiện hữu

Trong giai đoạn đầu, thành phần Ban Quản Trị Chung Cư thường có 1 đại diện của Chủ Đầu Tư

Thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; được bầu qua Đại hội dân cư

Điều 103 Luật nhà ở 2014 qui định chi tiết về Ban Quản Trị Chung Cư

Khi đưa vào sử dụng, 1 chung cư có được bảo hành, bảo trì tốt hay không phần lớn phụ thuộc vào năng lực của Ban Quản Trị và Ban Quản Lý

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu căn hộ

Tên gọi thông thường là sổ đỏ, sổ hồng. Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước cấp cho cá nhân, tổ chức, công nhận quyền sử dụng đất, sở hữu căn hộ.

Sở hữu lâu dài

Được hiểu là nhà nước cấp quyền sử dụng đất vô thời hạn. Là loại hình sở hữu phổ biến nhất đối với loại hình sản phẩm bất động sản nhà ở hiện nay

https://thongtinbds.net/du-an-bat-dong-san/

Tìm kiếm Blog này

Novaworld Nha Trang Diamond Bay